Få branscher svänger så kraftigt med räntorna och världsläget som byggbranschen. På sju år har den gått från rekordår till djup kris och nu till en försiktig återhämtning. Här går vi igenom vad som har hänt, varför, och vad det betyder för dig, med stambytet i en Stockholmsförening som exempel.
Varför byggandet är så känsligt
Att bygga är att ta stora risker långt fram i tiden. Ett bostadsprojekt tar flera år från planering till inflyttning, och det finansieras till stor del med lånade pengar. Både byggföretagen och köparna är därför starkt beroende av räntan. När räntan stiger blir det dyrare för byggherren att finansiera projektet, samtidigt som färre hushåll har råd att köpa en ny bostad. Då stoppas projekt, och det märks snabbt i statistiken.
Sju år i siffror
Åren 2019–2021 präglades av låga räntor och en het bostadsmarknad, och 2021 blev ett toppår. Sedan vände det tvärt. Under 2022 och 2023 halverades bostadsbyggandet, och därefter har det legat kvar på en låg nivå. Det är långt under de 60 000–70 000 bostäder per år som Boverket har bedömt behövs.
Från nollränta till kostnadschock
2019–2021: billiga pengar och byggboom
Under åren före 2022 låg Riksbankens styrränta kring noll. Lånen var billiga, bostadspriserna steg och efterfrågan på nya bostäder var stark. Under pandemin sköt sparandet och intresset för boendet i höjden. Resultatet blev att bostadsbyggandet nådde en topp 2021.
2022–2023: kriget, inflationen och räntorna
Sedan kom vändningen. Rysslands invasion av Ukraina i februari 2022 drev upp priserna på energi, transporter och byggmaterial i hela Europa. Inflationen steg snabbt, och Riksbanken började höja styrräntan i april 2022. Hösten 2023 hade den nått 4 procent.
För byggbranschen blev det en dubbel smäll. Kostnaderna exploderade samtidigt som efterfrågan föll. SCB:s byggkostnadsindex för flerbostadshus steg med 16,3 procent mellan januari 2022 och januari 2023, den största ökningen i årstakt sedan 1974. Räntekostnaderna för byggherrarna mer än fördubblades, med en ökning på 146 procent. Transporter, drivmedel och el blev 33 procent dyrare och byggmaterialet 13 procent dyrare.
Boverket sammanfattade läget sommaren 2023: fallande köpkraft hos hushållen, tredubblade bostadsräntor, kraftigt ökade byggkostnader och svårare att få finansiering ledde till att bostadsbyggandet minskade mycket snabbt.
2024–2026: räntorna sänks, men återhämtningen dröjer
Från våren 2024 började Riksbanken sänka räntan igen, och kostnadsökningarna bromsade in. Under 2024 sjönk byggkostnadsindex till och med något, med 0,6 procent. Men byggkostnaderna låg kvar på en mycket högre nivå än före krisen, och många hushåll var fortfarande försiktiga. Bostadsbyggandet har därför bara ökat långsamt.
Under hösten 2026 har kostnaderna börjat stiga snabbare igen. I september låg byggkostnadsindex 3,9 procent högre än ett år tidigare.
Omvärlden slår till igen
När återhämtningen väl hade börjat kom nästa störning. Kriget i Mellanöstern har under 2026 drivit upp priserna på olja, gas och diesel, något som slår direkt mot byggbranschen, där transporter och maskiner drivs med diesel och många material är energikrävande att tillverka. Inflationstrycket har ökat, och den 4 november höjde Riksbanken styrräntan från 1,75 till 2 procent. Riksbanken bedömer att ytterligare höjningar är sannolika.
För byggbranschen är räntebanan avgörande. När Riksbanken lämnade räntan oförändrad i augusti kallade Byggföretagen det positivt för byggmarknaden, eftersom förutsägbara finansieringskostnader stärker investeringsviljan. En ny period av stigande räntor gör det svårare att räkna hem nya projekt.
Läget just nu
Byggföretagens senaste prognos, från oktober, beskriver en återhämtning som fortfarande är bräcklig. Bygginvesteringarna väntas öka med 4 procent under 2026 och 2 procent under 2027, och sysselsättningen i branschen väntas öka med 10 600 personer mellan 2025 och 2027. Men bostäderna släpar efter: Byggföretagen räknar med att 31 000 bostäder påbörjas 2026 och 31 700 år 2027. Det är fortfarande mindre än hälften av toppåret 2021.
Till bilden hör också att antalet varsel i branschen minskade under tredje kvartalet, samtidigt som konkurserna ökade.
Renoveringarna håller uppe marknaden
En del av byggmarknaden som ofta glöms bort är ombyggnaden. Den är i dag större än nybyggnaden och betydligt stabilare. Under 2024 investerades omkring 107 miljarder kronor i ombyggnad av bostäder, mot 72 miljarder i nybyggnad. Medan nybyggnadsinvesteringarna föll med 25 procent det året, minskade ombyggnaden med bara 5 procent.
Förklaringen är enkel. Ett nytt hus kan man vänta med att bygga. Men rör som läcker, tak som behöver bytas och badrum som är uttjänta måste åtgärdas, oavsett konjunktur. Och ett av de största och dyraste exemplen på det är stambytet.
Exempel: stambyte i Stockholm
För att se hur räntor och byggkostnader slår igenom i vardagen kan vi ta ett konkret exempel: en bostadsrättsförening som ska utföra stambyte i Stockholm.
Vad är ett stambyte?
Ett stambyte innebär att fastighetens avloppsrör och vattenledningar byts ut. Det behövs typiskt vart 40:e till 60:e år och är ofta det enskilt största underhållsprojektet en bostadsrättsförening någonsin genomför. I samband med stambytet byggs ofta badrummen om helt, och ibland även delar av köket.
I Stockholm finns många flerbostadshus från efterkrigstiden och rekordåren där de ursprungliga stammarna nu har nått slutet av sin livslängd. För de föreningarna är stambytet inte ett val, utan en fråga om när.
Vad kostar det?
Det finns inget enhetligt pris för stambyte i Stockholm. Kostnaden beror på huset, hur många våtrum det finns och vad föreningen väljer att göra. Enligt branschens riktvärden ligger kostnaden 2026 på i genomsnitt 200 000 till 400 000 kronor per lägenhet, och för mindre lägenheter på ett eller två rum runt 150 000–250 000 kronor. ( Andra bedömningar landar på 250 000–500 000 kronor per lägenhet.
Priset har följt byggkostnaderna uppåt. När byggkostnadsindex steg med drygt 16 procent på ett år 2022–2023 blev även stambytena dyrare, och föreningar som skjutit upp sitt stambyte fick betala mer när det väl blev av.
Räntan avgör avgiften
De flesta föreningar finansierar stambytet med lån, och det är här Riksbankens räntebeslut slår igenom direkt. Ett stambyte höjer därför ofta månadsavgiften med 20–40 procent.
Så här mycket kostar ett lån på 300 000 kronor per lägenhet i månaden, som ett annuitetslån på 30 år, vid olika räntor:
| Föreningens låneränta | Kostnad per lägenhet och månad |
|---|---|
| 1,5 procent | cirka 1 035 kronor |
| 2,5 procent | cirka 1 185 kronor |
| 4,0 procent | cirka 1 430 kronor |
Räkneexemplet visar att skillnaden mellan en låg och en hög ränta kan bli närmare 400 kronor i månaden per lägenhet, enbart för stambytet. För en förening med 50 lägenheter blir det omkring 240 000 kronor om året. Många föreningar amorterar långsammare än så, och då blir den månatliga kostnaden lägre, men räntekänsligheten är densamma.
Det här bör du som medlem veta
- Föreningen betalar, du betalar via avgiften. Kostnaden för själva stambytet tas av föreningen och fördelas på medlemmarna via avgiften.
- ROT-avdrag bara för egna tillval. Rotavdrag får du bara för arbete i din lägenhet som du själv betalar, till exempel tillval i badrummet. För det föreningen betalar får medlemmarna inget rotavdrag. Avdraget är 30 procent av arbetskostnaden 2026, högst 50 000 kronor per person och år.
- Ingen rätt till evakueringsbostad. Föreningen har ingen skyldighet att ordna ersättningsbostad under stambytet.
- Ska du köpa? Köper du efter ett avslutat stambyte är arbetet gjort, och årsredovisningen visar hur det finansierades. Köper du före ett planerat stambyte tar du risken att tidsplan och kostnad ändras, och en avgiftshöjning betalar du som ägare. En bransch i räntornas grepp
De senaste sju åren visar hur tätt byggmarknaden hänger ihop med resten av ekonomin. Låga räntor gav en byggboom. Ett krig i Europa, stigande energipriser och den snabbaste räntehöjningen på decennier halverade bostadsbyggandet på två år. Och nu, när återhämtningen äntligen har kommit igång, hotar ett nytt krig och nya räntehöjningar att bromsa den igen.
För den enskilde märks det på många sätt: i hur många nya bostäder som byggs, i vad det kostar att renovera badrummet, och i månadsavgiften när föreningen byter stammar. Stambyte i Stockholm är ett bra exempel på att byggkostnader och räntor inte bara är siffror i en prognos, utan något som till slut hamnar i varje hushålls budget.
Den som bor i en bostadsrättsförening gör klokt i att hålla koll på föreningens underhållsplan och lån. Och den som funderar på att köpa bör alltid ta reda på när stambytet gjordes, eller när det är planerat.
